仓储中心对物流和供应链管理过程作用重大，能够缩短上下游产业流通过程，提高物流速度和准确度，降低物流成本和损耗。受益于经济增长、消费升级，我国高端制造业、高端消费品及连锁零售企业、电子商务企业、第三方物流等需求主体，对供应链管理深度和效率，物流专业化、规模化运作，集约化、信息化水平提出了更高的要求。与传统仓储设施相比，高端物流仓储虽然在初始投入、租金等环节提高了仓储成本，但满足了需求方对物流专业化、规模化运作，集约化、信息化水平的要求，在面积、选址、软硬件标准、系统和技术承载能力上与业务规模的快速增长和物流技术不断升级相适应，从而优化了供应链的整体效率、成本。

　　相关报告：智研咨询发布的《2017-2022年中国物流地产市场运行态势及投资战略研究报告》

　　物流地产开发业务是选择合适的地点，投资建设包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等以仓储为核心的物流设施，通过出租、出售及为客户提供园区配套管理及服务盈利。

　　物流地产的租户主要是零售商、第三方物流、高端制造三大类，其中零售商包括快消品、电商以及零售与快餐行业;高端制造主要由汽车、电子、机械制造以及医药、医疗器械制造业构成;第三方物流承接零售商和制造商的部分需求，其中电商需求是最主要构成。近来年，随着网购的兴起，来自电商企业和第三方物流的需求迅速扩张，普洛斯的电商租户占比从12年35%上升至14年44%，宇培从13年39%提升至15年76.7%。

　　快递引领第三方物流规模提速，规模&效率提升推动仓储更新换代。电商业务带来的快递规模增长无疑是近年来第三方物流增长的引擎，2011至2015年间仅规模以上快递业务收入就暴增了2,012亿元，占第三方物流同期收入增量的55%。

　　第三方物流规模增长，集约化、现代化物流设施的应用，必然要求提升仓储体量和处理效率，一些旧式仓储将被高端仓库逐步替代。我们梳理了顺丰、圆通、申通三家快递企业的仓储设施情况，租赁房屋面积占总面积的比重分别是88.24%、72.18%、62.62%，租赁瑕疵房屋面积占总租赁面积的占比分别为47.58%、31.53%、20.23%。其中瑕疵房屋一般为年代久远或集体用地、国有土地划拨等权属不明的厂房、旧式仓库。可见，第三方物流企业仓储置换进程仍将持续，将进一步推动物流地产行业发展。

　　物流与地产的主要结合点就是物流园区的开发运营。物流园区的业务环节主要包括土地获取、规划设计、开发建设、招租及物流服务提供等，受到一系列法律法规的约束和规范，也受到相关政府主管部门监管和引导。因而物流地产的发展所面临的政策环境尤其重要。

　　传统住宅用地溢价率快速走高：从全国年度数据来看，住宅用地的供应和成交量均是从2013年开始逐步回落。与此对应的是，住宅用地溢价率的持续走高。从全国水平来看，平均的住宅用地成交溢价率也从2012年的10.1%一直爬升至2016年的67.2%，过去一年溢价率大幅上涨。重点城市的住宅用地成交溢价率表现地更为夸张。

　　尽管从年度数据来看工业用地的土地成交溢价率并没有显示出持续上升的态势，但我们从重点城市月度数据不难发现，成交的土地楼面价是在持续上行，比如2016年重点一二线城市平均工业用地成交楼面价为416元每平米，环比和同比均有比较明显的涨幅。

　　考虑到行业正处于增量开发到存量运营的转变阶段，我们认为土地的溢价趋势会逐步从住宅、商办类用地逐渐延伸到其他属性的土地中去，这可能会促使物流地产开发商加紧拓展项目资源以保持低成本优势。

　　根据中国物流与采购联合会的统计，2011 年-2015 年，我国社会物流总额由158 万亿增长至220 万亿，年复合增速8.6%。今年前三季度全国社会物流总额167 万亿，按可比价格计算同比增长6.1%。其中，工业品物流总额156 万亿，同比增长6.0%;进口货物物流总额7.5 万亿，同比增长7.1%;农产品物流总额3.0 万亿，同比增长3.5%;再生资源物流总额0.8万亿，同比增长5.8%;单位与居民物品物流总额0.5 万亿，同比增长44.4%。

　　从物流总费用来看，2011 我国社会物流总费用为8.4 万亿，2015 年这一数值为10.8 万亿，年均复合增速6.5%。从全球范围来看，2014 年中国物流市场规模(按物流总费用口径)达到1.86 万亿美元，跃居全球首位。2016 年前三季度，我国社会物流总费用7.7 万亿元，同比增长3.0%，前三季度社会物流总费用占GDP 之比为14.5%。其中，运输费用4.0 万亿，同比增长3.5%;储存费用2.6万亿，同比增长1.2%;管理费用1.1万亿，同比增长5.5%。物流业总收入5.5万亿，同比增长4.7%，物流市场规模呈现继续扩大的态势。

　　物流总费用中的储存费用与物流地产密切相关，从以上数据可以看到储存费用占到总费用的比例大致为34%。截止到2015年末，我国物流仓储设施总建面约1260百万平方米，2010-2015年均增速20.3%。但人均物流设施面积仅为0.9平方米，同期日本为4.4平方米，美国为5.4平方米，从人均这个口径来看不到美国的1/5。

　　物流设施短缺更多体现在高端甲级物流设施方面，截止到2015年末我国甲级物流设施总面积仅为1950万平方米，占全国物流设施总建面的1.5%，供应非常短缺。而且大部分(约70%)物流仓储设施建造于90年代之前，难以满足和匹配现有的需求。由此可见，改建型和高端物流园区开发的空间十分广阔。

　　智能物流就是利用条形码、射频识别技术、传感器、全球定位系统等先进的物联网技术通过信息处理和网络通信技术平台广泛应用于物流业运输、仓储、配送、包装、装卸等基本活动环节，实现货物运输过程的自动化运作和高效率优化管理。

　　物流园区的核心价值就是充分发挥网络化、规模化和集成化的特点，降低存储和运输成本、节省周转时间、提升运营效率。智能物流能充分体现物流园区开发运营的核心价值。物流园区运营商正处于从片区化到集成化发展的阶段，不再是单一的从仓到仓的仓储服务，而是在全国范围内提供仓到仓、仓到店的“仓储+配送”一条龙服务，而这些延伸的、叠加的需要精确匹配个体的服务需要智能物流为基础。

　　对应电商类客户、开通了线上业务的其他传统行业客户，物流园区运营商不仅可以通过信息系统对接，为其提供全面的线上订单处理、发货处理等服务和线下的仓库、配送、库存管理和售后服务，实现线下线上的贯通融合。还可以根据货品种类、行业季节和存储周期，推出仓储共享、共同租赁等服务，进一步优化资源配置并降低物流成本。

　　整体上看，物流园区开发运营市场主要有几大运营商主导，而且呈现出明显的寡头垄断的格局。目前在核心地位的是外资背景的普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙、盖世理，还有民营背景的宝湾控股、宇培、易商等。但由于行业空间远未饱和，不断有其他行业巨头陆续进入物流园区领域，比如平安不动产、万科等。

　　从已经投入运营的建筑面积来看，普洛斯的物流园区建面高达1280万平米，远远高于其他竞争对手，是占率为62.9%;民企中的宝湾控股达到135万方，市占率为6.6%，排名行业第三位。

　　随着电商行业竞争格局逐步稳定，阿里、京东等实力雄厚、融资渠道畅通的电商企业开始加大对重资产物流环节的投入，大规模拿地建设物流中心。但总体来看，我们认为租赁仍是电商企业的优先选项，电商自建仓储面临物流用地稀缺、专业建设、运营管理等诸多弱项，且在区域规模不经济下(订单密度未达临界点)，自建仓储设施并不划算。对第三方物流企业而言，行业仍处于快速发展阶段，综合考虑物流网点数量、投入规模和竞争阶段，轻资产模式依然是第三方物流企业的主流，将资源集中投入到信息系统、配送网络能力建设上。